ضريبة الشقق المفروشة في مصر: ما يجب أن يعرفه المالك

نعم، دخل إيجار الشقة المفروشة في مصر خاضع لضريبة الدخل تحت بند “الثروة العقارية”، وعلى المالك الذي يؤجر وحدة سكنية أو مصيفية مفروشة أن يُخطر مأمورية الضرائب المختصة. وهذه الضريبة مختلفة عن الضريبة العقارية المفروضة على المبنى نفسه. أما حساب المبلغ المستحق فالأدق أن تراجع فيه المأمورية أو محاسباً.

هل يُعتبر الإيجار المفروش دخلاً؟

كثير من الملاك يتعاملون مع إيجار الشقة كأنه “مصروف بيت” إضافي، لا كدخل له التزامات. لكن قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 يعدّ الثروة العقارية أحد مصادر دخل الشخص الطبيعي، ويدخل في ذلك ما يحصّله المالك من تأجير وحدات مفروشة. وقد أكد رئيس مصلحة الضرائب هذا المعنى في تصريحات صحفية، موضحاً أن على من يؤجر وحدة سكنية أو مصيفية مفروشة إخطار المأمورية المختصة.

ولا فرق هنا بين أن تؤجر شقتك لأسرة لمدة سنة، أو لطالب بالشهر، أو لمصطافين بالأسبوع في الصيف. فالفكرة واحدة: هناك إيراد من تأجير عقار مفروش، وهذا الإيراد يدخل في دخلك.

واجب الإخطار: الخطوة التي يغفلها كثيرون

يستند واجب الإخطار إلى قانون الإجراءات الضريبية الموحد رقم 206 لسنة 2020، الذي ينظّم تعامل الممولين مع مصلحة الضرائب من تسجيل وتقديم إقرارات وغير ذلك. المطلوب عملياً أن تتوجه إلى مأمورية الضرائب التابع لها العقار أو محل إقامتك، وتسأل عن الإجراءات الحالية لإخطارها بتأجير وحدتك مفروشة، والمستندات المطلوبة، وموعد تقديم الإقرار.

ولماذا نقول “اسأل عن الإجراءات الحالية”؟ لأن الأنظمة الضريبية في مصر تشهد تحديثات متتالية، منها التحول إلى الخدمات الإلكترونية، وما كان صحيحاً قبل فترة قد يتغير. المعلومة الأدق دائماً من المأمورية نفسها.

كيف تُحسب الضريبة بشكل عام؟

دون الدخول في نسب أو أرقام قد تكون تغيرت، فالمنطق العام للحساب كما شرحته مصلحة الضرائب في تصريحات سابقة كالتالي:

1. يُحدَّد إجمالي الإيراد الذي حصّلته من الإيجار خلال السنة.
2. يُخصم من هذا الإيراد خصم حكمي مقابل التكاليف والمصروفات، دون أن تحتاج إلى تقديم فواتير بكل مصروف.
3. تُخصم الضريبة العقارية التي سددتها عن الوحدة نفسها من الوعاء.
4. يُضاف الصافي إلى باقي دخلك، وتُطبَّق عليه الشرائح التصاعدية لضريبة الدخل.

معنى ذلك أن الضريبة المستحقة تختلف من مالك لآخر بحسب إجمالي دخله من كل المصادر، لا بحسب إيجار الشقة وحده. ولهذا لا يوجد رقم واحد يصلح للجميع، وأي “نسبة ثابتة” تسمعها على مواقع التواصل يجب التحقق منها قبل الاعتماد عليها.

الضريبة العقارية شيء آخر

يخلط بعض الملاك بين ضريبة الدخل على الإيجار والضريبة العقارية. الضريبة العقارية تنظمها أحكام القانون 196 لسنة 2008، وهي ضريبة مستقلة على العقار المبني نفسه، تُحسب على أساس القيمة الإيجارية السنوية للوحدة، وتستحق سواء أجّرت الوحدة أم لا، وفي حدود الإعفاءات المقررة.

ومن الإعفاءات المعروفة إعفاء السكن الخاص الرئيسي في حدود معينة. لكن الشقة التي تؤجرها مفروشة لا تُعد غالباً سكنك الخاص الرئيسي، فلا تفترض أنها معفاة تلقائياً. كما تشير التقارير الصحفية إلى أن مجلس النواب أقر مؤخراً تعديلات على قانون الضريبة العقارية، منها ما يتعلق بحد الإعفاء ومهلة تقديم الإقرار، فاسأل المأمورية عن الوضع المطبق حالياً على وحدتك.

نصائح عملية لتنظيم أمورك الضريبية

• احتفظ بنسخ من كل العقود: عقد كل مستأجر بتاريخه ومدته وقيمته، فهي أساس حساب الإيراد.
• اجعل التحصيل يترك أثراً: التحويلات البنكية أو الإيصالات الموقعة تسهّل عليك إثبات ما حصّلته فعلاً، لا ما يُفترض أنك حصّلته.
• سجّل فترات الخلو: إذا بقيت الشقة شهوراً بلا مستأجر، فاحتفظ بما يثبت ذلك، لأنه يؤثر على الإيراد الفعلي.
• احتفظ بإيصالات الضريبة العقارية: لأنها تُخصم من وعاء ضريبة الدخل.
• استعن بمحاسب: خاصة إذا كان لديك أكثر من وحدة، أو دخل من مصادر أخرى، أو تؤجر بنظام يومي وأسبوعي متقطع.
• لا تؤجل: تسوية الوضع مبكراً أسهل من التعامل مع متأخرات لاحقاً.

ماذا تحمل معك إلى المأمورية؟

المستندات المطلوبة قد تختلف بحسب المأمورية والإجراء، لكن من المفيد أن تذهب مستعداً بما يُطلب غالباً في مثل هذه الحالات، ثم تستكمل ما يطلبه الموظف المختص:

• بطاقة الرقم القومي الخاصة بك وصورة منها.
• ما يثبت ملكيتك للوحدة أو حقك في تأجيرها، مثل عقد الملكية أو التوكيل.
• نسخ من عقود الإيجار الحالية أو السابقة خلال السنة.
• آخر إيصالات سداد الضريبة العقارية عن الوحدة إن وُجدت.
• بيان بسيط تكتبه بنفسك بفترات التأجير وما حصّلته في كل فترة.

دوّن اسم الموظف وما قيل لك، واطلب ما يثبت تقديمك لأي إخطار أو إقرار، واحتفظ به مع أوراق الشقة.

أخطاء شائعة يقع فيها الملاك

• الاعتماد على أرقام متداولة: نسب الضريبة وحدود الإعفاء تتغير، وما ينشره البعض قد يكون قديماً أو غير دقيق.
• افتراض أن الإيجار القصير لا يُحسب: الإيراد إيراد، سواء جاء من عقد سنوي أو من أسابيع متفرقة في الصيف.
• الخلط بين الضريبتين: سداد الضريبة العقارية لا يعني أنك سويت ضريبة الدخل على الإيجار، والعكس.
• إهمال الأوراق: غياب العقود والإيصالات يجعل إثبات الإيراد الفعلي أصعب عليك أنت.

الإيجار اليومي والصيفي: هل يختلف الأمر؟

من يؤجر شاليهاً في الساحل أو شقة بالإيجار اليومي يظن أحياناً أن الإيجار المتقطع لا يدخل في الحساب. لكن تصريح مصلحة الضرائب ذكر الوحدات المصيفية بالاسم إلى جانب الوحدات السكنية. فإذا كنت تعرض وحدتك في الإيجار اليومي أو للمصطافين، فالإيراد الذي تحصّله في الموسم جزء من دخلك أيضاً. والفرق العملي فقط في طريقة تتبّع الإيراد، لأن المستأجرين أكثر ومدد الإقامة أقصر، فيصبح الاحتفاظ بسجل بسيط لكل حجز أمراً مهماً.

ما علاقة مفروشة بالضرائب؟

لا علاقة لها بها. مفروشة منصة لعرض العقارات فقط، لا تحصّل الإيجار ولا تستقبل مدفوعات، ولا تحصل على عمولة من المالك أو المستأجر، وليست طرفاً في عقد الإيجار. التزاماتك الضريبية مسؤوليتك أنت كمالك أمام مصلحة الضرائب. ودور المنصة أن تعرض شقتك ليصل إليك الباحثون ويتواصلوا معك مباشرة. إذا كنت تفكر في تأجير وحدتك، فابدأ من صفحة أصحاب الشقق، واقرأ المزيد في دليل المالك.

الخلاصة

إيجار الشقة المفروشة دخل خاضع للضريبة، وعلى المالك إخطار مأمورية الضرائب المختصة، وهذا منفصل عن الضريبة العقارية على المبنى. أما النسب والشرائح وحدود الإعفاء فتتغير، فلا تعتمد على أرقام متداولة. نظّم عقودك وإيصالاتك، واسأل المأمورية أو محاسباً موثوقاً عن حساب حالتك تحديداً.

المعلومات في هذا المقال للتوعية العامة ولا تغني عن استشارة محامٍ، وقد تتغير القوانين واللوائح.