عقد ايجار مفروش للمالك: البنود التي تحمي حقك

عقد ايجار مفروش للمالك يحمي حقك إذا كان مكتوباً بوضوح ويتضمن: بيانات الطرفين، ووصف الشقة، والمدة بتاريخ بداية ونهاية، والأجرة وموعد دفعها، والتأمين وشروط رده، وقائمة منقولات موقّعة، وحدود الاستخدام وعدد المقيمين، وشروط التسليم والفسخ. وكلما كان البند محدداً قلّت فرص الخلاف لاحقاً.

لماذا العقد هو كل شيء في الإيجار المفروش؟

ينص القانون 4 لسنة 1996 على أن قوانين الإيجار القديمة، وهي القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981، لا تسري على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو التي انتهت عقودها، وأن تأجير هذه الأماكن خالية أو مفروشة يخضع لأحكام القانون المدني. والقاعدة هنا أن “العقد شريعة المتعاقدين”: المدة والأجرة والزيادة والتأمين كلها تُحدَّد بالاتفاق، ولا يمتد العقد بقوة القانون.

هذا يمنح المالك مرونة كبيرة، لكنه يضع عليه مسؤولية أيضاً، فأي نقطة لم تُكتب في العقد ستُفسَّر لاحقاً وسط الخلاف. وللتوضيح، فإن قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 لا يسري على عقود المفروش المبرمة وفق القانون المدني، أياً كانت مدتها أو قيمتها.

البيانات الأساسية: الطرفان والشقة

تعرّف المادة 558 من القانون المدني الإيجار بأنه عقد يلتزم فيه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة مقابل أجر معلوم. فالأركان ثلاثة: عين محددة، ومدة، وأجرة. وكل ما عدا ذلك تفاصيل تكتبها أنت لحماية نفسك.

• بيانات المستأجر: الاسم كاملاً كما في بطاقة الرقم القومي ورقمها، أو رقم جواز السفر للأجنبي، مع صورة من المستند ترفقها بالعقد.
• بياناتك أنت: بصفتك مالكاً أو وكيلاً عن المالك بتوكيل يسمح بالتأجير.
• وصف الشقة: العنوان التفصيلي، والدور، وعدد الغرف، وأنها مؤجرة مفروشة بالمنقولات الواردة في القائمة المرفقة.

المدة وتاريخ البدء والانتهاء

اكتب تاريخ البداية وتاريخ النهاية بوضوح، فالعقد محدد المدة ينتهي بانقضائها دون حاجة إلى تنبيه وفق المادة 598 من القانون المدني. أما إذا تُرك العقد بلا مدة، فيُعتبر منعقداً للفترة التي تُدفع عنها الأجرة، ويحتاج إنهاؤه إلى تنبيه في المواعيد التي تحددها المادة 563، وهذا يفتح باباً للجدل يمكنك إغلاقه من البداية.

ويمكنك أن تضيف بنداً عن التجديد: هل يتطلب عقداً جديداً؟ ومتى يجب أن يبلغك المستأجر برغبته في التجديد أو الخروج؟

الأجرة وطريقة الدفع والزيادة

حدد قيمة الأجرة ومواعيد سدادها: هل تُدفع مقدماً أول كل شهر؟ أم كل ثلاثة أشهر؟ واذكر طريقة الدفع، ويُفضَّل التحويل البنكي أو أي وسيلة تترك أثراً، أو إيصال استلام موقّع عند الدفع نقداً. وإذا كان العقد طويلاً واتفقتما على زيادة، فاكتب قيمتها أو نسبتها وموعد تطبيقها، فلا يوجد في القانون المدني نص يفرض زيادة معينة أو يمنعها.

ومن البنود المفيدة للمالك الشرط الفاسخ الصريح، أي النص على أن العقد يُعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه إذا تأخر المستأجر عن السداد مدة معينة. وجود هذا الشرط يقوّي موقفك كثيراً إذا وصل الأمر إلى المحكمة.

التأمين وشروط رده

لا يضع القانون حداً أقصى للتأمين في عقود القانون المدني، والعرف في المفروش أن يتراوح بين شهر وثلاثة أشهر. لكن الأهم من المبلغ هو شروطه:

• متى يُرد التأمين بعد التسليم؟
• ما الذي يجوز خصمه منه: التلفيات بالمقارنة مع قائمة المنقولات، والمتأخرات، وفواتير المرافق غير المسددة.
• هل يجوز للمستأجر أن يعتبر التأمين بديلاً عن أجرة الشهر الأخير؟ يُستحسن النص صراحة على أن ذلك غير جائز.

ولا توجد جهة حكومية تحتفظ بالتأمين ولا مهلة قانونية لرده، فالعقد هو ما يحكم الطرفين.

قائمة المنقولات: ملحق لا غنى عنه

في الشقة المفروشة، الأثاث والأجهزة جزء من محل العقد. تُلزم المادة 591 من القانون المدني المستأجر برد العين بالحالة التي تسلّمها عليها، إلا ما يرجع إلى الاستعمال العادي أو إلى سبب لا يد له فيه. والقائمة الموقّعة من الطرفين، ويُفضَّل أن تكون مصوّرة، هي دليلك عند أي نزاع على التلفيات. اجعلها ملحقاً بالعقد، واكتب في العقد أنها جزء لا يتجزأ منه.

الاستخدام وعدد الأفراد والتأجير من الباطن

هذه البنود تحمي شقتك وجيرانك:

• الغرض من الإيجار: سكن خاص فقط، لا نشاط تجاري ولا مكتب ولا مخزن.
• عدد المقيمين: حدد العدد وأسماءهم إن أمكن، وما الحكم في حال استضافة أشخاص لفترات طويلة.
• التأجير من الباطن: امنعه صراحة، ومعه التنازل عن العقد لغير المستأجر، إلا بموافقتك المكتوبة.
• التعديلات: لا يجوز تغيير الأقفال أو الدهانات أو نقل الأجهزة الثابتة دون إذن مكتوب.
• الحيوانات الأليفة والتدخين: إن كان لك فيهما موقف فاكتبه.

المرافق والصيانة

لا يوجد نص قانوني خاص بالعدادات والمرافق في هذه العقود، فالأمر متروك للاتفاق. الشائع أن يتحمل المستأجر الاستهلاك، وأن يطلب المالك ما يثبت سداد آخر فواتير الكهرباء والغاز والمياه قبل رد التأمين. حدد أيضاً من يتحمل الصيانة البسيطة الناتجة عن الاستخدام اليومي، ومن يتحمل الأعطال الكبيرة في الأجهزة أو التوصيلات.

الإنهاء المبكر والتسليم

الأصل أن العقد محدد المدة ملزم للطرفين حتى نهايته. وتجيز المادة 608 من القانون المدني لأي طرف طلب الإنهاء قبل انقضاء المدة إذا جدّت ظروف خطيرة غير متوقعة تجعل الاستمرار مرهقاً، مع مراعاة مواعيد التنبيه وتعويض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً. لكن الأوضح من انتظار تفسير المحكمة أن تكتب بنداً صريحاً للإنهاء المبكر: مهلة إخطار محددة، وما يترتب عليها من غرامة أو خصم.

وفي بند التسليم، اذكر أن المستأجر يلتزم بتسليم الشقة والمفاتيح في نهاية المدة بحالة مطابقة لقائمة المنقولات، وأن التسليم يتم بمعاينة مشتركة ومخالصة مكتوبة. ومن المفيد أن تعرف أنه بحسب ما يُشرح عن التعديل الذي أضافه القانون 165 لسنة 2025، يجوز للمالك عند رفض المستأجر الإخلاء بعد انتهاء المدة أن يطلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية.

إثبات التاريخ أم التوثيق؟

بعد التوقيع، يمكنك تقوية العقد بإحدى طريقتين. إثبات التاريخ يتم في مكاتب التوثيق التابعة للشهر العقاري ومنافذ أخرى مثل بعض مكاتب البريد، ويمنح العقد تاريخاً رسمياً. وعقود القانون 4 لسنة 1996 يجوز إثبات تاريخها في أي فرع مميكن دون التقيد بمكان العقار.

أما التوثيق بحضور الطرفين في الشهر العقاري فأقوى، إذ تنص المادة الثانية من القانون 4 لسنة 1996 بعد تعديلها بالقانون 137 لسنة 2006 على أن المحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها تكون لها قوة السند التنفيذي إذا وُثّقت، فيمكن التنفيذ بها دون رفع دعوى. وانتبه: إثبات التاريخ وحده لا يجعل العقد سنداً تنفيذياً.

ابدأ بإعلان واضح وعقد أوضح

العقد الجيد يبدأ من الإعلان الجيد: كلما كان وصف الشقة وشروطك واضحة من البداية، جاءك مستأجر يعرف ما ينتظره. يمكنك إضافة عقارك على مفروشة بدون عمولة ولا رسوم، ليتواصل معك الباحثون مباشرة. ولمزيد من النصائح، تصفح صفحة أصحاب الشقق ودليل المالك. وتذكر أن مفروشة منصة عرض فقط، لا تكتب العقود ولا تكون طرفاً فيها.

الخلاصة

بنود قليلة مكتوبة بدقة توفّر عليك شهوراً من الخلاف: مدة واضحة، وأجرة بمواعيد محددة، وتأمين بشروط مكتوبة، وقائمة منقولات موقّعة، وقيود على الاستخدام، وبند للإنهاء المبكر، ثم توثيق العقد إن أمكن. وراجع صيغة عقدك مع محامٍ مرة واحدة على الأقل، ثم استخدمها مع كل مستأجر.

المعلومات في هذا المقال للتوعية العامة ولا تغني عن استشارة محامٍ، وقد تتغير القوانين واللوائح.