قانون الايجار المفروش في مصر: ما الذي يحكم المالك والمستأجر؟

قانون الايجار المفروش في مصر اليوم هو، في أغلب الحالات، القانون المدني نفسه. فمنذ القانون 4 لسنة 1996 صار تأجير الشقق التي لم يسبق تأجيرها، أو التي انتهت عقودها، خاضعاً لاتفاق الطرفين وفق القانون المدني، خالية كانت أو مفروشة. لا امتداد تلقائي للعقد، والمدة والأجرة والتأمين يحددها ما وقّعه المالك والمستأجر.

نقطة البداية: القانون 4 لسنة 1996

قبل هذا القانون كانت العلاقة الإيجارية في مصر تحكمها قوانين خاصة، أشهرها القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981، وهي القوانين التي ارتبطت في أذهان الناس بالإيجار القديم والامتداد والأجرة الثابتة. ثم جاء القانون 4 لسنة 1996 ليفصل بين عالمين:

• نصت مادته 1 على أن أحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 لا تسري على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقودها ولا يحق لأحد البقاء فيها.
• ونصت مادته الثانية على تطبيق أحكام القانون المدني على تأجير هذه الأماكن، خالية أو مفروشة.

إذن، حين تستأجر اليوم شقة مفروشة في القاهرة أو الإسكندرية أو الساحل الشمالي، فالأرجح أن عقدك عقد مدني خالص، تحكمه قاعدة “العقد شريعة المتعاقدين”.

ماذا تعني حرية التعاقد عملياً؟

تعرّف المادة 558 من القانون المدني الإيجار بأنه عقد يلتزم فيه المؤجر بأن يمكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة مقابل أجر معلوم. وما عدا هذه الأركان الثلاثة يتركه القانون لاتفاق الطرفين، ومن ذلك:

• مدة العقد: يوم أو أسبوع أو شهر أو سنة أو أكثر، حسب الاتفاق.
• قيمة الإيجار والزيادة: لا توجد أجرة قانونية محددة ولا نسبة زيادة يفرضها القانون على هذه العقود.
• التأمين: لا يوجد حد أقصى قانوني له، ولا مهلة قانونية لرده، والعقد هو المرجع.
• المرافق والصيانة: يحددها العقد، فلا نص خاص بها.

هذه الحرية سلاح ذو حدين. فهي تتيح للطرفين اتفاقاً مرناً يناسب الإيجار اليومي والشهري والمصيفي، لكنها تعني أيضاً أن الطرف الذي لم يقرأ العقد جيداً سيتحمل نتيجة ذلك. ولهذا ننصح بقراءة دليلنا عن حقوق المستأجر وخطوات التعاقد قبل التوقيع.

متى ينتهي عقد الإيجار المفروش؟

تنص المادة 598 من القانون المدني على أن الإيجار ينتهي بانتهاء المدة المحددة في العقد دون حاجة إلى تنبيه. فإذا كان عقدك لستة أشهر، انتهى بنهاية الشهر السادس، ولا يحق لأي طرف إلزام الآخر بالتجديد. وإذا لم يحدد العقد مدة، يُعتبر منعقداً للفترة التي تُدفع عنها الأجرة، ويجوز إنهاؤه بتنبيه في المواعيد التي تحددها المادة 563.

أما الإنهاء قبل المدة فالأصل أنه غير جائز إلا باتفاق، أو بشرط مكتوب في العقد، أو في حالة الظروف الخطيرة غير المتوقعة التي تنظمها المادة 608 مع تعويض عادل للطرف الآخر.

وإذا رفض المستأجر الإخلاء بعد انتهاء المدة؟

بحسب ما هو متداول في شرح القانون 165 لسنة 2025، أُضيفت إلى القانون 4 لسنة 1996 مادة تتيح للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية أمراً بطرد المستأجر الذي يمتنع عن الإخلاء بعد انتهاء العقد، ولا يوقف رفع دعوى موضوعية تنفيذ هذا الأمر. وتفاصيل الإجراء تُراجع مع محامٍ، لكن الفكرة الأساسية واضحة: انتهاء المدة يعني انتهاء حق البقاء.

ماذا لو تأخر المستأجر في دفع الإيجار؟

المسار القانوني هنا قضائي دائماً. يرفع المالك دعوى فسخ العقد وطرد المستأجر والمطالبة بالمتأخرات أمام المحكمة المختصة بدائرة العقار. وقد قضت محكمة النقض في حكم حديث بأنه لا يلزم الإنذار في دعاوى فسخ عقود الإيجار الخاضعة للقانون 4 لسنة 1996، ومع ذلك يبقى الإنذار على يد محضر خطوة عملية مفيدة لإثبات المطالبة.

• إذا تضمن العقد شرطاً فاسخاً صريحاً، فالسداد اللاحق لا يعيد العقد بعد انفساخه.
• إذا كان العقد قد وُثّق في الشهر العقاري بحضور الطرفين، فله قوة السند التنفيذي بحسب المادة الثانية من القانون 4 لسنة 1996 بعد تعديلها بالقانون 137 لسنة 2006، ويمكن التنفيذ به دون دعوى.
• لا يجوز للمالك أن يطرد المستأجر بنفسه، كأن يغير الكالون أو يقطع الكهرباء أو المياه. الإخلاء يكون بحكم أو أمر قضائي.

ما الذي لا ينطبق على عقود المفروش الجديدة؟

هنا يقع كثير من الخلط، لأن الأخبار عن الإيجار القديم تملأ الصحف.

قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025

هذا القانون يخص العقود الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 فقط. أما العقود المبرمة وفق القانون المدني منذ بدء العمل بالقانون 4 لسنة 1996 فلا يسري عليها، أياً كانت مدتها أو قيمتها. فلا يحدد زيادات عقدك المفروش ولا يغير مدته.

أحكام المفروش في القانون 49 لسنة 1977

نظم هذا القانون الإيجار المفروش في مواد عدة، منها قيود على عدد الوحدات التي يجوز تأجيرها مفروشة، وإلزام المؤجر بإخطار قسم الشرطة ببيانات الساكن، وطلب قيد العقد لدى الوحدة المحلية. ونصت المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على أن عقود المفروش لا تمتد بقوة القانون. لكن ظاهر المادة 1 من القانون 4 لسنة 1996 أن هذه الأحكام لا تسري على الأماكن الخاضعة له، ولم يصدر حتى الآن ما يحسم مسألة الإخطار الأمني تحديداً بالنسبة للعقود الجديدة.

لذلك فالنصيحة العملية: يُنصح بإخطار قسم الشرطة التابع له العقار بصورة العقد وبيانات المستأجر، خاصة إذا كان أجنبياً. هذا إجراء احتياطي يقلل أي مشكلة محتملة، لا التزام نستطيع الجزم بعقوبته.

انتهاء عقد الأجنبي بانتهاء إقامته

هذا حكم ورد في القانون 136 لسنة 1981، والأرجح أنه لا ينطبق على العقود المدنية الجديدة. فعقد الأجنبي المستأجر وفق القانون 4 لسنة 1996 تحكمه مدته وبنوده مثل أي عقد آخر.

ماذا عن الضرائب على دخل الإيجار؟

هذا الجزء يخص المالك. فدخل الإيجار المفروش يخضع لضريبة الدخل ضمن بند الثروة العقارية في القانون 91 لسنة 2005، وعلى المالك الذي يؤجر وحدة سكنية أو مصيفية مفروشة أن يخطر المأمورية المختصة استناداً إلى قانون الإجراءات الضريبية الموحد 206 لسنة 2020. أما طريقة الحساب والشرائح فقد تتغير من وقت لآخر، فالأسلم مراجعة مصلحة الضرائب أو محاسب. وهي مستقلة عن الضريبة العقارية التي ينظمها القانون 196 لسنة 2008 على المبنى نفسه.

أين تقف منصة مفروشة من كل هذا؟

مفروشة منصة لعرض العقارات المفروشة، يضيف فيها الملاك عقاراتهم ويتواصل معهم الباحثون مباشرة. المنصة ليست طرفاً في العقد، ولا تكتبه ولا تحفظ التأمين ولا تتقاضى رسوماً من أحد. إذا كنت مالكاً وتريد عرض شقتك فابدأ من تسجيل حساب مالك، وإذا كنت تبحث عن سكن فتصفح العقارات المفروشة للإيجار وتواصل مع المالك بنفسك.

خلاصة سريعة

• عقد المفروش الجديد عقد مدني تحكمه بنوده.
• ينتهي بانتهاء مدته، ولا امتداد له.
• قانون الإيجار القديم الأخير لا يمسه.
• الإخلاء وعدم السداد مسارهما قضائي، لا بالقوة.
• الإخطار الأمني إجراء يُنصح به احتياطاً.

المعلومات في هذا المقال للتوعية العامة ولا تغني عن استشارة محامٍ، وقد تتغير القوانين واللوائح.